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中房集團四十年:始終牢記為老百姓蓋房子的初心

發布時間:2021-01-11         來源:黨委工作部

  1981年1月16日,迎著改革開放的第一縷陽光,中國房屋建設開發公司(中房集團前身)應運而生,成為中國改革開放后第一家“國字號”房地產企業。

  今天,中國房地產報專欄報道《中房集團四十年:始終牢記為老百姓蓋房子的初心》。讓我們從40年歷史長河中重溫中房底蘊,邀請您一起見證中房集團40年昂首奮進歷程。

 

  這是大河解凍的迸裂聲。

  1980年4月2日,春風拂面,鄧小平同志發表了《關于建筑業和住宅問題的談話》,提出建筑業是國民經濟支柱產業和住房制度改革構想,建筑行業激起千層浪。

  一年后的1981年1月16日,一個“破立者”出現了,經國務院批準,國家建筑工程總局和中國建設銀行聯合組建了中國房屋建設開發公司(以下簡稱“中房”),這是我國第一家全國性房地產開發公司。

  彼時,“一個采用社會化生產方式建設房屋的聯營企業——中國房屋建設開發公司已在北京成立”的消息迅速登上新華社、《人民日報》和《工人日報》。

  這家公司的誕生,是中國房地產業的一個里程碑,它是我國改革開放的產物,成立之初即擔負著為推進房屋建設的社會化和商品化試點的歷史使命。正是由于中房集團代表國家在全國推行的綜合開發模式與政府實行土地使用權有償出讓改革措施的結合,為我國新時期房地產業快速發展提供了諸多成功經驗。

  通過政府批地,企業出錢,用國家規定留存的職工福利基金“參建”、“聯建”,造好房子自己分。改革開放之后的人民住房改善,就此邁出了第一步。

  資料顯示,上世紀80年代,整個中國只有1億平方米開發總量時,中房開發量就有1800萬-2000萬平方米,“當時全國1/5福利房都是中房集團蓋的”,也就是說當年中國老百姓每5套房屋就有一套是這個公司提供的。

  從1981年到2021年,40年櫛風沐雨,中房集團在中國房地行業發展史上留下了濃墨重彩的一筆,在全國各大城市形成了“要買房,找中房”的口碑,并推動了行業發展。業界人士認為,其主要有五大方面作用:一是認真貫徹了國家有關方針政策,依據社會主義有計劃的,走具有中國特色的社會主義房地產開發道路;二是堅持改革,積極推行房屋商品化,以適應國家住房制度改革的需要;三是堅持以住宅建設為重點,一業為主,多種經營;四是強化企業管理狠抓工程質量,實現三大效益的統一;五是重視橫向經濟聯合,是推進房地產開發社會化的保證。

  40年后,曾擔任公司第三任董事長的孟曉蘇在回顧中房成立的目的時表示,“中房是在計劃經濟向市場經濟轉軌過程中產生的。但它不是計劃經濟的產物,計劃經濟只有福利房建設,當時中房開發的是商品房。但因住房制度未改革,住房只賣給各個單位,各單位作為公房持有者再以租賃方式租給員工,滿足了當時社會對于住房的需求。”

  原建設部副部長、中房集團第二任董事長楊慎在展望中房的未來時表示,“房地產業中,住房是最大的民生問題,中房人要把這個事業繼續下去,讓它成為未來百年的永恒事業。”

  中房集團董事長張世文表示,“時至今日,‘中房’品牌尤其是在安居工程方面仍具有較大優勢與價值。中房集團將依托中交集團強大資源,與地方政府共同探索健康、可持續發展投資模式,為‘房住不炒’和‘促進住房消費健康發展’做出積極貢獻。”

  “破立者”出現

  自《關于建筑業和住宅問題的談話》發表后,建筑行業激起千層浪。

  1980年5月5日,時任國家建筑工程總局局長的肖桐在國家建工總局成立大會上第一次提出住房商品化方針:“今后房屋建筑向商品化發展,一般民用建筑,首先是住宅,要積極推行由建筑企業包建,按套定價出售,采取交鑰匙的辦法。大城市和工業集中地區可以試辦開發公司,從規劃設計開始,成套地建房賣房。”

  在這之前,人們對于住房概念大多停留在“筒子樓”“福利分房”階段,城鎮居民解決住房需要“等、靠、要”,人均住房面積不到7平方米。

  率先覺察到要“突破舊體制條框”的肖桐,1980年下半年起開始與中國建設銀行領導商談共同組建房屋開發公司方案。在他看來,搞房地產開發沒有懂業務的人不行,沒有資金也不行,只有把兩者優勢結合起來,才能萌生新的生產力。他對此歸納了一個前衛而簡明的公式——“房地產開發=建筑+金融”。

  組建房屋開發公司方案很快有了眉目。同年11月5日,國家建筑工程總局與中國人民建設銀行總行達成協議,前者“出人”,后者“出錢”,共同組建中國房屋建設開發公司。雙方隨即向國家建委、財政部提交《關于組建“中國房屋開發建設公司”的報告》,明確成立開發公司目的是為了推行房屋建設社會化和商品化,主要任務是用經濟辦法經營房地產,包括辦理購置土地手續,組織小區建設規劃和建筑設計,發包建設項目并和施工單位簽訂合同,進行房屋出售和出租,同時為各類房屋特別是住宅建筑設計的示范提供條件。

  “我看可以。”——組建房屋開發建設公司報告提交半個月后,國務院原副總理谷牧給出四字批復,泛黃的批復字跡照片至今依然保留在中房集團的檔案集中。同一張批復紙上,還有原財政部部長王丙乾、原國家建委主任韓光的批示:“搞開發公司,醞釀已久,總算有點眉目。組織條例(草),基本可用。少數條款,執行中還可根據情況修改。批準后,擬幫他們開個會,解決地皮、物資、撥給建房指標等等問題,并請輿論界予以支持。”

  1981年1月16日,“破立者”出現,經國務院批準組建的中國房屋建設開發公司正式誕生,公司獨立經營、自負盈虧,時任國家建工總局局長肖桐擔任首任董事長。

  按照中房彼時對外傳遞的信息,公司將向各行各業提供住宅、戶校、醫院、商店、影劇院、辦公樓等各類建筑物,做到各種公用設施配套,買到房屋即可使用;先在北京、天津、唐山等地試行開展業務,并陸續在全國各地組建分支機構。

  作為中國最早的房地產開發公司,它在成立之初即擔負著為推進房屋建設的社會化和商品化試點的歷史使命,代表全國綜合開發模式的推廣以及土地使用權有償出讓改革措施初步施行。在之后的“七五”、“八五”期間,還承擔了全國住宅試點小區一半左右的任務,在全國各大城市形成了“要買房,找中房”的口碑。

  據《我們房地產這些年》介紹,這一年,全國各地市有100多家房地產公司相繼掛牌成立,這是積壓了太久之后的噴薄,是大河解凍的迸裂聲。

闖出一條符合中國實際的綜合開發道路來

  剛剛成立的中房初創期是艱苦的,20多位職工,兩幢小木板房,大家擠在一起辦公;創業前3年,中房需要在近乎空白的房地產市場下,闖出一條符合中國實際的綜合開發道路來。

  1982年下半年,疏通了計劃渠道、物資渠道和資金渠道的中房人,選擇在經濟特區、全國住宅改革試點城市、旅游開放城市及少數民族邊疆城市開展商品房試點工作,通過與當地政府洽商,投資建立了常州、鄭州、沙市、四平、蘇州、桂林、廈門、合肥、蚌埠、延吉10個中房分公司。

  緊隨其后,在原建設部和北京市政府支持下,中房北京公司于1983年成立,開發了綜合性住宅項目北京翠微小區。即便現在,在北京海淀區最大的公主墳商業圈,這個占地25.5公頃、紅翠相間的小區,仍然是大方氣派,吸引眼球。

  這是中房人夜以繼日、突破大量拆遷安置難關后投入的第一個經典住宅項目,當時以430元/平方米售價推出,深受國務院機關事務管理局等購房單位青睞。

  中房前3年試點成果成績斐然。在北京,除了翠微小區開發,中房還在昌平衛星城征得近600畝土地并著手規劃;另一邊,各省市中房分公司建成了常州花園新村、蘇州彩香新村、無錫清揚新村、廈門模榔居住區等十余個配套齊全的示范住宅小區,斬獲國家優質工程銀牌獎、國家優秀規劃設計三等獎等多項榮譽,迎接諸多業界人士效仿考察。

  實踐證明,實行房地產綜合開發和商品化經營,是適應城市建設現代化和住房社會化客觀要求的,它比過去的分散建設有許多優越性。1983年,中房總公司在北京召開總結交流會議時趁熱打鐵,提出《關于進一步擴大房屋建設開發試點的報告》,由城鄉建設環境保護部呈報國務院,受到國務院領導重視。

  到了1984年,全國人大六屆二次會議又在《政府工作報告》中提出,“城市住宅建設,要進一步推行商品化試點,要著手組建多種形式工程承包公司和綜合開發公司”精神,為中房指引了行進方向。

  有了規模化發展底氣,到1986年,經過考察優選,各地“中房系”公司已發展到132家,組成了彼時發展規模最大、跨地區最廣的一家大型房地產開發企業。

  1987年,中房更名成為中國房地產開發總公司,在原建設部直接領導下進行城市房地產開發試點。次年,獲得經貿部批準享有對外經營權的中房,開始成立海外開放聯合體組織,先后在西班牙、美國、加拿大、日本等地設立機構,打開國內地產行業海外業務版圖。

  到了1990年,中房在各大省市建立直屬公司、合資公司和聯營公司已有146個,為住房建設提供物資調劑、資金扶持和建房指標支持。期間,為了發揮群體優勢,中房對各級公司進行橫向聯合,按地區組成14個經濟技術聯合體,形成多層次的中房公司系統,致力于把房地產開發和商品化經營推向全社會。

  歷經10年發展,這家房地產先驅企業取得的成績顯著。反映在經營指標上,截至1990年,中房總公司累計完成開復工建筑面積10792萬平方米,舊城改造100多個片區,建成5萬平方米以上住宅小區270多個,提供商品房住宅73萬套、解困用房4萬套,為國家回籠貨幣132億元,貢獻稅收8.3億元。

  值得一提的是,盈利并非中房首要目的,這家企業開局使命便在于配合住房制度改革,提供質優價廉的商品住房。其經營方針便是保本薄利、平抑房價,建成一批配套齊全、環境優美、使用功能好、工程質量優的示范小區。

  也正因為國內住宅示范小區打造了“半壁江山”,各地中房項目不僅斬獲了“國家優秀規劃設計獎”、“國家優質工程銀牌獎”、“國家實驗小區”獎,也獲得了來自聯合國的“發展中國家住宅建設特別榮譽獎”等諸多榮譽。

  在建立一套科學管理制度方面,中房也為新興的房地產綜合開發行業提供了樣本。為了使企業管理由粗放經營進入集約經營和規范化經營,中房總公司成立以來探索出財務管理制度、計劃管理辦法、統計管理辦法等規章制度。國家有關部委、局制定“國營城市建設開發公司財務暫行規定”“商品房計劃管理制度”時對其引用采納,上升為全行業管理制度。

推動中國房地產行業制度變革

  上世紀90年代的中房是“房改大潮”的見證者與參與者,推動了中國房地產行業制度的變革。

  1991年5月,時任建設部副部長的楊慎出任中房集團第二任董事長。這位與肖桐相識多年、與之在國家建委施工局等機關單位共事近10載的行業先驅,早在上世紀50年代末便提出了“住房夢”一說,寄望住房民生問題得到解決,終于通過中房平臺施展變現。

  次年5月,另一位在地產行業留下濃墨重彩的人物也來到中房——曾擔任全國人大常委會原委員長萬里秘書的孟曉蘇,帶上其9年的中南海工作經驗出任中房總經理。幾年后,兼任原國家房改課題組組長的孟曉蘇,以中房研究所為重要平臺,推動了具有時代意義的1998年住房制度改革。

  縱觀上世紀90年代,中房又引發了一次業界關注。

  1992年12月5日,人民大會堂天津廳,中房總公司舉辦發行5000萬元住宅建設債券新聞發布會,獲原國家計委、中國人民銀行批準,所發債券用作籌集北京翠微小區商業中心、廣州天河區高層住宅樓、深圳花園大廈3個項目的開發建設,期限3年,年利率10.2%。

  這種發債規模在當時難得一見,眾多業界人士到場祝賀,各大媒體紛紛刊載。在中房看來,直屬企業取得進展的原因之一便是開闊經營思路,敢于利用銀行信貸和社會資金,從一定意義上解決了制約公司發展的資金資源問題。截至該筆債券發行當天,中房總公司及其直屬企業已共計發行債券1.8億元,但自有資金率仍達30%。

  與此同時,公司歷年布局的各地聯營公司與橫向經濟聯合體,令一種全新的經濟組織形式——“企業集團”迅速崛起。1993年,“中國房屋開發總公司”經國務院批準更名為“中國房地產開發集團公司”(以下簡稱“中房集團”),在全國成員企業開展國家試點小區建設。

  多年后的今天,回憶起彼時中房集團的重要創新舉措,孟曉蘇表示,除了推動了住房制度改革,便是在品質上發揮上發揮了引領作用。“城市開發早期,住房品質普遍比較低,在這種情況下,建設部牽頭抓住房品質,提出在全國打造住房小區試點,當時中房承擔了全國住宅試點小區一半的任務。”

  資料顯示,中房集團及其所屬企業每年開發房屋面積1200萬至2100萬平方米左右,占據當時全國商品房開發面積五分之一。以西山美廬、頤源居、澳景華庭、天和人家、長遠天地、北京印象等為代表的大批商用及住宅項目,實現了經濟效益與社會效益雙豐收,發揮出了中房“國家隊”影響力。

  不過,發展之路沒有一帆風順。激進迸發的房地產市場曾引發業界爭議,有關部門啟動了一輪市場調控。最艱難時,中房曾面臨“一個項目不批、一分貸款不貸”的行業困境。隨之而來的是,1996年國內出現了有史以來第一次“產能過剩”,全國鋼鐵產量僅1億噸、紗錠僅5000萬只便過剩,另有諸多相關產業出現了低水平“過剩”,“當時是做項目找死、不做項目等死,樓市和經濟都受到了沖擊。”面對這種情形,孟曉蘇大膽提議,“住房建設可以成為新的經濟增長點。”

  觀點一出,原建設部、體改委、計委、科委予以呼應,中房集團最終與幾大部委共同設立房改課題組,啟動住房建設成為國民經濟新增長點,研究住房制度改革方案設計。

  1998年,國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,宣布全面停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化;建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。而在這背后,中房是見證者也是參與者,其提案的住房公積金制度、住房抵押貸款保險等設計細節目前均已實現。

  1999年,新舊世紀交替,中房集團又迎來了一次屬性定位和架構調整。按照黨中央國務院關于黨政機關與所辦經濟實體和管理的直屬企業脫鉤的精神,中房集團與原建設部脫鉤,成為中央企業工委管理的以房地產開發為主業的國有骨干企業。

  也正是這一年,這支房地產行業“國家隊”還接收了一批由軍隊、武警部隊和政法機關脫鉤而來的企業——1998年7月,中共中央決定,為維護社會主義市場經濟秩序,軍隊、武警部隊和政法機關一律不再從事經商活動,最終確定了106家企業名單,劃撥至中房集團等9家企業。中房集團此次接收了北京遠望工程建設公司、中國凱利實業總公司等9家企業及其下屬企業,涵蓋房地產、建筑施工到貿易、旅游、投資等領域。

  自此,以中房集團為核心層,“中房系”地方成員公司總計300余家,分屬北京、東北、西北、西南、沿海、冀豫、江浙皖、湘鄂贛八大區域聯合體,朝向新世紀邁進。

踏入新的征程

  新世紀的中房集團,謀變求新的色彩濃郁。打造上市平臺、整合業務資源、與中交集團“超級合并”,全新出發之余,中房集團開啟二次架構定位。

  2002年,中房集團將目光投向二級市場,啟動收購重組長春長鈴實業股份有限公司的方案,并于2003年成功通過資產置換形式獲得其29.78%的股權,成為該上市公司第一大股東。

  在中房的考量中,對方系當時上海證券交易所綜合指數選定的180家樣本股之一,以此為平臺,有助于中房拓展融資渠道和品牌升級。重組完成后,“長春長鈴”更名“中房股份”,負責華北地區住宅小區開發,參與城市危房改造與經濟適用房建設,推動城市保障房建設發展。

  與之類似的,中房集團第二家上市平臺的打造,是于2008年控股上市公司重慶國際實業投資股份有限公司。到2013年,“重慶實業”正式變更為“中房地產”。在后續中房集團并入中交集團發展歷程中,中房地產成為了集團內部地產業務的整合平臺。

  回望新世紀初中房所處的市場經濟環境,2003年是饒有時代意義的一年——國務院國有資產監督委員會成立,規范國有資產管理與國有產權轉讓。也正是這一年,中房集團也由原建設部領導轉由國務院國有資產監督管理委員會管理,彼時國資委直接監管的196家中央企業中,專業從事房地產開發的僅中房集團一家。

  這為接下中房集團接收華能地產留下鋪墊。2004年,被業界稱作第一道“退房令”的文件出現,國資委發函確定《關于中央企業房地產業重組有關事項的通報》,為貫徹主輔分離、精干主業的要求,決定由中房集團、保利集團、華僑城、招商局和中國建筑工程總公司5家企業牽頭整合國資委168家央企旗下的房地產資源。

  2005年1月,北京釣魚臺國賓館,迎來了央企房地產資源整合的標志性一幕。分屬我國電力行業和房地產行業的兩家大型央企——中國華能集團與中房集團簽署資產劃轉協議并舉行交接儀式,資產價值16億元的華能房地產總公司,整體無償劃轉至中房集團。

  如果說此前的資源重組是中房集團的架構調整一隅,那么,后續被劃歸至中國交通建設集團有限公司,則是一次“超級合并”。

  2010年8月,國務院國資委宣布,中房集團整體并入中交集團。參與后續談判對接的正是在中房集團從業20載的沈東進,一年后,這位“老中房人”接替甄少華擔任中房第五任董事長,推動中房集團踏入新征程。

  時至今日,在沈東進看來,與其說當時中房集團是“被動重組”,不如說是“主動出擊”。“國務院國資委成立之初全國有196家央企,多年運行之下,國資委有意合并同類項。當時全國地產企業也已經達到六七萬家,房地產行業本身也是一個競爭型行業,大勢所趨下,中房領導班子認為,與其等待某天被動重組,不如主動出擊尋找合適對象。”至于緣何選擇中交集團,沈東進告訴記者,“這是一種優勢互補,中交集團有意從事房地產但沒有資質,而中房集團希望擴大規模,對方能在國內外交通基礎設施、港口碼頭等領域,為中房集團帶來項目資源,雙方一拍即合。”

  掌舵重組后的中房集團,沈進東坦言當初壓力不小:“未來能不能干好有個前提條件,就是這支隊伍能不能穩住、能不能帶著信心往前走,得讓成員知道未來是什么樣,得有一個戰略性的前瞻規劃。”

  期間,在深圳五洲賓館,沈東進手捧筆記本電腦撰寫中房年終報告時敲出一行字:一年小變化,三年中變化,五年大變化。隨后4年里,中房團隊抓資金、抓資源、抓土地,打造10余個經典項目,提振團隊信心。

  櫛風沐雨的中房集團實現了平穩過渡,2015年,中房完成公司制改建,更名為當前的中國房地產開發集團有限公司,期間王江濤出任第六任董事長;2017年,專業工程師出身的工學博士張世文履新,擔任中房集團新一任董事長至今。

  談及近3年的中房集團發展脈絡,張世文向記者介紹了公司的“123”戰略:用一年時間,減負并構筑企業發展所需的“防火墻”,實現為發展減負;用兩年時間,補充能量,整合吸收資源,積極拓展“短、平、快”優質項目,打通發展關節點;用三年的時間,積極開展房地產產業鏈上下游業務,主動開拓政府保障房、租賃性住房和共有產權房等政策性住房業務,孵化新興業務,培育核心競爭力,走上持續、健康發展的快車道。”

讓它成為未來百年永恒事業

  歷經千帆,不墜青云。

  自2018年底中交置業有限公司整體劃入中房集團以來,目前中房集團旗下企業包括中交置業、中交康養、中交物業、中房資管、中國智寶、中房安居、西筑商業、北京一二零一、上海八一、沈陽裕寧、廣港物業等11家直屬二級公司;在全國11個省市持有近20個住宅開發項目。另在棚改項目、一級土地開發等方面廣泛布局。

  同時,中房集團先后在重慶、蘇州、長沙、鄭州等多地開發了重慶中房·千尋、重慶中房·那里、蘇州中房·頤園、長沙中房·F聯邦、長沙中房·瑞致國際、鄭州龍湖金融中心等商業及住宅項目,取得了良好的經濟效益和社會效益。

  對于全新的中房集團,沈東進給出了這樣的注解:“最初30余年,中房集團的引領使命和輻射帶動作用已經完成,全國房地產企業遍地開花,市場出現了空前繁榮;以中房集團和中交集團重組為節點,我認為這是一次新生,但不是重生。中房集團的基礎猶在,開始在新架構內取新的方向和定位,憑借本身的歷史知名度,契合中交集團在海內外的發展實力,我始終對中房未來持有信心。”

  作為提出中國“住房夢”的第一人,耄耋之年的楊慎亦近期送來寄語:“在房地產業中,住房是最大的民生問題,中房人要把這個事業繼續下去,讓它成為未來百年的永恒事業。”

  孟曉蘇也寄語中房集團能夠不忘歷史上輝煌,重新在引領中國住房品質建設、推動住房改革進程中發揮作用。“也希望管理部門能更多認識到中央企業、國有大企業在住房行業中所能發揮的控制力和影響力,把這種影響力通過市場手段在一定程度上釋放出來。”

  櫛風沐雨四十載,砥礪奮進再出發。對于如何響應和把握國家“房住不炒”和“促進住房消費健康發展”的號召與契機,弘揚中房品牌,現任掌舵者張世文表示:“時至今日,‘中房’品牌尤其是在安居工程方面仍具有較大優勢。新形勢下,中房集團依托世界500強中交集團全產業鏈優勢,融入中交和中房兩個品牌優秀基因,在城市更新、政策性保障性住房建設等方面可以繼續發揮品牌、資源和經驗優勢,且大有可為,尤其是針對國家提倡的自有土地、集體土地建設租賃住房,中房集團可以借助中交集團強大的綜合優勢,與地方政府共同探索健康、可持續發展的投資模式,在試點中總結經驗,打造成功案例,為‘房住不炒’和‘促進住房消費健康發展’做出積極貢獻,展現央企擔當和社會責任。”

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